Wie die Alterung die Hauspreise drückt

[Beethoven]

Nachdem, was ich gerade so auf dem Land in Sachsen-Sachsen Anhalt gesehen habe, gibts dort ne Menge sehr alter Häuser, ganz im Gegensatz zu meiner Region.
Da findest du sowas eher selten.

Hier kostet der qm zwischen 2400-2800 Euro. Wobei da auch schon mal was für 3100,- dabei sein kann. Unter 2300,- findest du nichts.

AZ

Was meinst Du mit diesen Preisen?
Meinst Du den m² Bauland?
Den m² Wohn-Nutzfläche?
Beides zusammen?

Für den m² einer neu erbauten Wohnung sind die von Dir benannten Preise auf den m² völlig normal.
Für den m² Bauland sehr, sehr hoch. Es sei denn, Du hast ein Wassergrundstück mit eigener Uferzone gemeint.
Am Bodensee mit Seeblick ohne eigenen Wasserzugang, kann der m² Land schon mal um die 1.500 bis 2.000 € kosten.
Direkt am Wasser durchaus nochmal das Doppelte.
Für Grundstück mit bewohnbarem Haus, sind die von Dir benannten Preise normal, in bestimmten Lagen.

Der oberste Schiedsrichter ist immer, wenn man den Kaufpreis nicht "unter dem Kopfkissen" liegen hat, die jeweilige Bank, die Deine Finanzierung durchführt und die lassen keine "Mondpreise" zu. Deshalb gibt es fest gelegt Bewertungskriterien bei Banken.

Egal wie, Beethoven. Ich habe erst einmal Einspruch eingelegt, so wie viele Hauseigentümer....
Gruß steffen52

Gegen was, hast Du Einspruch eingelegt?

Trennung

Wie dem einen oder anderen bekannt, habe ich (ab dem Zeitpunkt wo ich es mir leisten konnte) "alte" Immobilien gekauft und saniert. Die habe ich übrigens alle wieder verkauft und habe nur noch selbst gebaute Immobilien, keine älter als 20 Jahre, im Eigentum.

So habe ich vor 20 Jahren viel Zeit, Energie und Geld in die Immobilien gesteckt.
Aus Erfahrung kann ich behaupten, dass eine Kernsanierung (vor dem Krieg in der Ukraine) pro m² Wohn-Nutzfläche, ~ 800 ² kostete, wenn man es durch Fachfirmen machen lässt und die Grundsubstanz solide war.

Häuser unter 100.000 € sind hier, im Speckgürtel um Berlin, gar nicht zu bekommen.
Ich habe z.B. gegenwärtig ein Objekt in Hohensaaaten im Angebot,

https://www.immobilienscout24.de/Suche/ ... de%20(Oder);16259;Voigtlandstra%C3%9Fe;;;Hohensaaten&geocoordinates=52.87139;14.13846;5.0&enteredFrom=one_step_search

welches gegenwärtig mein Preiswertigstes ist. Und das liegt ca. 80 km ostwärts von Berlin, direkt an der Grenze zu Polen.

Ein neueres Haus in Oranienburg bei Berlin:

https://www.immobilienscout24.de/expose ... D_SEARCH#/

musst Du erstmal verkaufen können, bei den heutigen Zinsen.
Wenn man mal davon ausgehet, dass man die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtkosten, Grunderwerbsteuer und durchaus den Makler) cash hat und somit eine so genannte "100 %-Finanzierung" machen muss, dann kostet Dich dieses Haus ca. 2.500 € im Monat an Zins und Tilgung.
Das kann eine normale Familie gar nicht mehr deckeln, wie vor 1,5 Jahren, wo das noch ~ 1350 € gekostet hat.

Freundlichst

[steffen52]

Egal wie, Beethoven. Ich habe erst einmal Einspruch eingelegt, so wie viele Hauseigentümer....
Gruß steffen52

Gegen was, hast Du Einspruch eingelegt?




Freundlichst

Guten Morgen, Beethoven. Ich habe Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid eingelegt, das heißt Einspruch zum Grundsteuermessbetrag,
so wie Einspruch zum Grundsteuerwert.
Gruß steffen52

[Edelknabe]

Nun gut Beethoven aber es bleibt dabei, ohne Moos nix los. Und ein Kredit platzt so schnell wie ein Luftballon, wenn Familie auch nur ein paar Monate in Verzug kommt. Wenn ich momentan mal von mir ausgehe,(es nur vergleiche) dann wäre eine junge Familie(wohnend noch zur Miete) mit beider ordentlichen Einkommen heute in der Lage, gut 500 bis 1000 Euro monatlich zu sparen. Bringt im Jahr 6000 bis 12000 Euronen und gehen wir mal davon aus, das junge Familie(also kennen gelernt, dann ein oder kein Kind, kleine Wohnung, ein PKW) das 10 bis 15 Jahre hin bekommt, dann steht da ne Summe im positivsten Fall von gut 180000 Euro.

Also mit der lässt sich schon etwas anfangen, wenn Ehemann dazu nicht gerade zwei linke Hände hat. Denn den Fall sehe ich schon eine ganze Weile bei uns in der Familie. Einer meiner Schwiegersöhne kann sinngemäß nur Wohnung, der Andere dagegen hat das Zeug dazu etwas baulich auf die Beine zu stellen. Er wächst somit mit seiner Arbeit am eigenen Haus. Wenn Frau diesen Mann nicht hat, dann bleibt der Traum von einem Haus einfach nur ein Traum.

Rainer Maria

[Beethoven]

Lieber Edelknabe, Irrtum von Dir, so man die Immobilie finanzieren muss.

Die so genannte "Muskelhypothek" spielt nur eine absolut kleine Rolle bei einer Finanzierung. Die Banken erkennen diese kaum an.

Dann gibt es noch einen Score bei den Banken. Das ist die Familie und die durch diese Familie noch zu bedienenden Kredite, wie z.B. für ein Auto.
Die ist von Bank zu Bank ein bisschen unterschiedlich.

Beispiel stimmt so im Mittel. Mindestnetto für einen Zweopersonenhaushalt - ~ 2.400 €, Pro Kind bis zum 12 Lebensjahr etwa 500 € plus, ab dem 12 Lebensjahr 750 € plus. Das ist dann das, was die Familie haben muss um nach Ansicht der Banken, leben zu können. Ab da geht dann erst der Überschuss los.
Keine weiteren Kredite oder gar ein negativer Eintrag bei der Schufa (das ist das sofortige "AUS").

Also.

Mutter, Vater, 10- und 14 jähriges Kind - mindestens 3.850 € im Monat.

Alles darüber, was die Eltern verdienen, kann für das Haus berechnet werden.
Vater hat ein Netto von 2.500, Mutter von 2.000 - also 4.500 im Monat. Sind ~ 650 € pro Monat Überschuss. Im Jahr also 7.800 € für die Immobilie. Dafür bekommst Du nicht allzu viel auf dem Immobilienmarkt.

Freundlichst

[Edelknabe]

Na gut Beethoven, ich meinte ja auch nicht sofort ab kennenlernen die Idee sich ein Haus zuzulegen. Denn eine gewisse Zeit wenn nicht mindestens zehn Jahre, die sollte junge Familie schon sinngemäß testen(inclusive dem verflixten 7.Jahr)ob Beide überhaupt miteinander zurecht kommen. Ob mit Kinder oder ohne Kinder dann. Und da stände dann eine Summe von gut 99360 Euros. Ist zumindest besser wie gar nichts, der Bank gegenüber. Und von einen Neubau, davon hatte ich zu Anfang hier im Text auch nichts geschrieben. Ich denke da eher an Altbestand, der noch sanierungswürdig ist. Deswegen auch der Mann mit den sinngemäß "goldenen Händen", denn mit einem Kerl der noch nicht einmal einen ordentlichen Dübel in die Wand bekommt braucht Frau so einen Traum sowieso nicht zu starten.

Rainer Maria

[ratata]

Egal wie, Beethoven. Ich habe erst einmal Einspruch eingelegt, so wie viele Hauseigentümer....
Gruß steffen52

Gegen was, hast Du Einspruch eingelegt?




Freundlichst

Guten Morgen, Beethoven. Ich habe Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid eingelegt, das heißt Einspruch zum Grundsteuermessbetrag,
so wie Einspruch zum Grundsteuerwert.
Gruß steffen52

Hallo Steffen , ist den die Stadt Chemnitz so schnell , das sie dir schon die den neuen errechneten Grundsteuerbetrag gesendet hat . Ich habe nach dem ich die verlangten Bescheide eingereicht hatte , nach fast 6 Wochen den neuen Grundsteuerbetrag vom Finanzamt bekommen .. Nun liegt es an meiner Stadt , wann sie die den neuen Grundsteuerbetrag errechnet und so mit festlegt . Das dauert aber noch einige Zeit , MfG ratata

[steffen52]

Gegen was, hast Du Einspruch eingelegt?




Freundlichst

Guten Morgen, Beethoven. Ich habe Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid eingelegt, das heißt Einspruch zum Grundsteuermessbetrag,
so wie Einspruch zum Grundsteuerwert.
Gruß steffen52

Hallo Steffen , ist den die Stadt Chemnitz so schnell , das sie dir schon die den neuen errechneten Grundsteuerbetrag gesendet hat . Ich habe nach dem ich die verlangten Bescheide eingereicht hatte , nach fast 6 Wochen den neuen Grundsteuerbetrag vom Finanzamt bekommen .. Nun liegt es an meiner Stadt , wann sie die den neuen Grundsteuerbetrag errechnet und so mit festlegt . Das dauert aber noch einige Zeit , MfG ratata

Hallo Günther, ich habe beim Finanzamt gegen den Grundsteuerbescheid und Grundsteuermessbetrag Einspruch eingelegt. Das ist erst einmal
das erste was man tun muss, da es innerhalb von 4 Wochen passieren muss. Ansonsten hat man schlechte Karten. Der Gesamtbetrag, also
die von der Stadt auferlegte Summe ist da noch nicht dabei. Laut meines Anwaltes ist das die Reihenfolge für den Einspruch. Wie es mal
kommt, ob anerkannt oder nicht, das entscheidet irgend wann mal das Verfassungsgericht.....
Gruß steffen52

[karnak]

. Ich habe nach dem ich die verlangten Bescheide eingereicht hatte , nach fast 6 Wochen den neuen Grundsteuerbetrag vom Finanzamt bekommen ..

Und wie groß ist der Unterschied zu vorher?

[Edelknabe]

Werde nachher einmal Susanne befragen. Und meiner Ansicht nach ist der Unterschied(vorher zu nachher) ein geldwerter Witz. Zu was steffen da einen Anwalt bemüht(den Mann gar noch reich macht) ist mir ehrlich gesagt schleierhaft?

Rainer Maria

[pentium]

Werde nachher einmal Susanne befragen. Und meiner Ansicht nach ist der Unterschied(vorher zu nachher) ein geldwerter Witz. Zu was steffen da einen Anwalt bemüht(den Mann gar noch reich macht) ist mir ehrlich gesagt schleierhaft?

Rainer Maria

Witz würde ich nicht sagen. Der neue Hebesatz kommt noch...in Leipzig 2024.

[karnak]

Und meiner Ansicht nach ist der Unterschied(vorher zu nachher) ein geldwerter Witz. Zu was steffen da einen Anwalt bemüht(den Mann gar noch reich macht) ist mir ehrlich gesagt schleierhaft?

Rainer Maria

Mir nicht, dazu wurde er sicherlich auf einer der letzten Parteiversammlugen motiviert. Der Fairness halber, die aktuelle Bundesregierung, im Speziellen die Experten von den Grünen, tun nun mit ihren Sprüchen auch alles dafür, dass das nicht ganz so schwer fällt . Ich mag über die nächste Bundestagswahl gar nicht nachdenken. Wobei die Chancen für die nächste Koalition vielleicht so schlecht nicht sind.

[pentium]

Und meiner Ansicht nach ist der Unterschied(vorher zu nachher) ein geldwerter Witz. Zu was steffen da einen Anwalt bemüht(den Mann gar noch reich macht) ist mir ehrlich gesagt schleierhaft?

Rainer Maria

Mir nicht, dazu wurde er sicherlich auf einer der letzten Parteiversammlugen motiviert. Der Fairness halber, die aktuelle Bundesregierung, im Speziellen die Experten von den Grünen, tun nun mit ihren Sprüchen auch alles dafür, dass das nicht ganz so schwer fällt . Ich mag über die nächste Bundestagswahl gar nicht nachdenken. Wobei die Chancen für die nächste Koalition vielleicht so schlecht nicht sind.

Was genau hat das jetzt mit dem Thema zu tun?

[karnak]

Einfach ein bisschen größer denken, es geht um den Sturz des Systems, da ist der Euro, die Asylproblematik, die "Silvesterunruhen", die Klimakleber oder eben auch die Grundsteuer durchaus nützlich.

[Edelknabe]

Noch hin zum Neubau. Habe mich heute gerade mit einem jungen Kerlchen unterhalten, also junge Leute die vor gut zwei Jahren hier im Dorf(Nordsachsen) neu gebaut haben. Diese jungen Leute haben laut seiner Aussage erst einmal gut zwei Jahre gesucht(Baugrundstück). Dann war das in Sack und Tüten, sie konnten loslegen und haben wohl gerade noch alles abgefasst was dann am Ende Alles nicht zu teuer machte(Zins plus die Preise von die Baufirmen). Also junger Kerl meint, sie werde das Alles stemmen können (Flachbau ohne Keller/nur junge Leute mit einem Kind) Und wichtig, der Junge passt ins Dorf denn der läuft nicht nur an einem vorbei. Und er arbeitet um die Ecke zwei Dörfer weiter.

Wir waren uns einig, das sie heute diese Bausache nicht mehr stemmen könnten. Weil eben Alles sinngemäß explodiert, was den Neubaukram betrifft.

Rainer Maria

PS: Also dieser Pentium, ständig nur am hinterfragen. Der Kerl ist irgendwie so ne Art Forums-Mimose, irgend wie gelangweilt sitzend in seiner Neubauwohnung und wie ein Messer hinterher, wenn User auch nur ein Jota vom Thema abweicht?

[pentium]

[grin] Einfach ein bisschen größer denken, es geht um den Sturz des Systems, da ist der Euro, die Asylproblematik, die "Silvesterunruhen", die Klimakleber oder eben auch die Grundsteuer durchaus nützlich.

Ich vermute mal du weißt eigentlich nicht so richtig um was es eigentlich geht? Einspruch gegen Grundsteuerwert, Äquivalenzbeträge oder Grundsteuermessbetrag, darum geht es und das sollte man als Betroffener schon etwas ernst nehmen, da du scheinbar nicht betroffen bist, solltest du dich erst mal informieren, bevor der Clown Ferdinand wieder auftritt....

[pentium]

Noch hin zum Neubau. Habe mich heute gerade mit einem jungen Kerlchen unterhalten, also junge Leute die vor gut zwei Jahren hier im Dorf(Nordsachsen) neu gebaut haben. Diese jungen Leute haben laut seiner Aussage erst einmal gut zwei Jahre gesucht(Baugrundstück). Dann war das in Sack und Tüten, sie konnten loslegen und haben wohl gerade noch alles abgefasst was dann am Ende Alles nicht zu teuer machte(Zins plus die Preise von die Baufirmen). Also junger Kerl meint, sie werde das Alles stemmen können (Flachbau ohne Keller/nur junge Leute mit einem Kind) Und wichtig, der Junge passt ins Dorf denn der läuft nicht nur an einem vorbei. Und er arbeitet um die Ecke zwei Dörfer weiter.

Wir waren uns einig, das sie heute diese Bausache nicht mehr stemmen könnten. Weil eben Alles sinngemäß explodiert, was den Neubaukram betrifft.

Rainer Maria

PS: Also dieser Pentium, ständig nur am hinterfragen. Der Kerl ist irgendwie so ne Art Forums-Mimose, irgend wie gelangweilt sitzend in seiner Neubauwohnung und wie ein Messer hinterher, wenn User auch nur ein Jota vom Thema abweicht?

Was für eine Neubauwohnung? Du hast meinen Einwurf wieder einmal nicht verstanden...

[steffen52]

Werde nachher einmal Susanne befragen. Und meiner Ansicht nach ist der Unterschied(vorher zu nachher) ein geldwerter Witz. Zu was steffen da einen Anwalt bemüht(den Mann gar noch reich macht) ist mir ehrlich gesagt schleierhaft?

Rainer Maria

Dir wird noch das große Grusel kommen wenn die Gemeinde oder Stadt Dir die Endrechnung präsentiert. Dir ist vieles Schleierhaft. Übrigens
ist es ein Freund von mir und der gab mir den Rat, Bezahlung gibt es unter Freunde nicht. Mal ein gemeinsames Bierchen, das ist okay!!!!
Gruß steffen52

[steffen52]

Und meiner Ansicht nach ist der Unterschied(vorher zu nachher) ein geldwerter Witz. Zu was steffen da einen Anwalt bemüht(den Mann gar noch reich macht) ist mir ehrlich gesagt schleierhaft?

Rainer Maria

Mir nicht, dazu wurde er sicherlich auf einer der letzten Parteiversammlugen motiviert. Der Fairness halber, die aktuelle Bundesregierung, im Speziellen die Experten von den Grünen, tun nun mit ihren Sprüchen auch alles dafür, dass das nicht ganz so schwer fällt . Ich mag über die nächste Bundestagswahl gar nicht nachdenken. Wobei die Chancen für die nächste Koalition vielleicht so schlecht nicht sind.

Es spricht ( schreibt) der Mann aus dem Wald, von eigenen Grund und Boden Null Wissen, hat er ja auch nicht, er ist nur Mieter. Hauptsache einen Spruch los lassen.....
Gruß steffen52

[karnak]

. Ich habe nach dem ich die verlangten Bescheide eingereicht hatte , nach fast 6 Wochen den neuen Grundsteuerbetrag vom Finanzamt bekommen ..

Und wie groß ist der Unterschied zu vorher?

Eigentlich wollte ich nur mal wissen was es denn nun mehr kosten soll. Und ich gehe davon aus ein Vermieter legt sowas auf die Miete um, also trifft es mich irgendwie schon.

[steffen52]

. Ich habe nach dem ich die verlangten Bescheide eingereicht hatte , nach fast 6 Wochen den neuen Grundsteuerbetrag vom Finanzamt bekommen ..

Und wie groß ist der Unterschied zu vorher?

Eigentlich wollte ich nur mal wissen was es denn nun mehr kosten soll. Und ich gehe davon aus ein Vermieter legt sowas auf die Miete um, also trifft es mich irgendwie schon.

Ja, aber Du kannst dagegen nichts machen, im Gegensatz vom Vermieter. Mache Dich doch endlich mal schlau, denke Du hast ein gutes Verhältnis
zu Deinem Vermieter oder hat sich das in Laufe der Zeit auch geändert???
Gruß steffen52

[Edelknabe]

Mal sinngemäß formuliert ist unser Grundsteuerbetrag (laut letztem Schreiben)von 20 Euro vierteljährlich auf 40 Euro gestiegen. Wo liegt jetzt gleich noch einmal das Problem?

Rainer Maria

[pentium]

Mal sinngemäß formuliert ist unser Grundsteuerbetrag (laut letztem Schreiben)von 20 Euro vierteljährlich auf 40 Euro gestiegen. Wo liegt jetzt gleich noch einmal das Problem?

Rainer Maria

Es geht um die neue Grund­steu­er­er­klä­rung. Der Grundsteuerbescheid, also neu kommt erst 2024....

[pentium]

Bis Ende Januar läuft die Frist für die Grundsteuererklärung. Die neue Grundsteuer soll dann ab 2025 gelten. Jura-Professor Gregor Kirchhof hält das Grundsteuergesetz des Bundes allerdings für verfassungswidrig.

Er rät in einem Interview mit focus.de betroffenen Eigentümern deshalb, „unter Einhaltung der Fristen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid zu erheben und dann zu klagen“. Er erklärt dazu: „Mir ist bewusst, dass das eine Vielzahl von Fällen betrifft. Doch geht es nicht darum, keine Grundsteuer zu entrichten. Die Bewertung der Steuern muss realitätsgerecht sein, dem Leistungsfähigkeitsprinzip entsprechen. Noch wäre Zeit, die Abgabengesetze zu korrigieren.“
https://www.merkur.de/wirtschaft/eigent ... 43933.html

[steffen52]

Mal sinngemäß formuliert ist unser Grundsteuerbetrag (laut letztem Schreiben)von 20 Euro vierteljährlich auf 40 Euro gestiegen. Wo liegt jetzt gleich noch einmal das Problem?

Rainer Maria

Du begreifst einfach nichts! Der Bescheid kommt vom Finanzamt, Deiner auch, der Betrag der da drin steht es nur der Grundsteuerwert und
der Grundsteuermessbetrag mehr nicht. Es steht da auch geschrieben das dieser Betrag nicht zu zahlen ist, lese es mal ordentlich durch.
Es kommt am Ende noch die Summe obenauf welche die Gemeinde oder Stadt festlegt und da geht es in die Hunderte. Die 40 Euro ist
nicht die echte Summe die Du mal bezahlen musst. Aber wen Du keinen Einspruch einlegst, dann frisst Du die ganze Summe. Aber Du hast es ja...
Denke Du wirst es nicht begreifen, klar rede mal mit einer Kuh französisch ( Sprichwort).
Gruß steffen52

[augenzeuge]

. Ich habe nach dem ich die verlangten Bescheide eingereicht hatte , nach fast 6 Wochen den neuen Grundsteuerbetrag vom Finanzamt bekommen ..

Und wie groß ist der Unterschied zu vorher?

Kann niemand sagen, da die Hebesätze erst von der Stadt/Gemeinde in 2024 festgelegt werden.
Vermutlich wird sich wenig ändern.

AZ

[karnak]

Mache Dich doch endlich mal schlau, denke Du hast ein gutes Verhältnis
zu Deinem Vermieter oder hat sich das in Laufe der Zeit auch geändert???
Gruß steffen52

Für was, was ihm per Gesetz zusteht muß ich bezahlen und er wird kaum darauf verzichten. Entweder ich kann,oder will mir die Kosten leisten oder nicht. Ansonsten, Grundlage der Beziehung zu einem Vermieter, ich bezahle ihn, nicht er mich, dass mache ich ihm schon klar, ein riesen Vorteil eines Mieters. Und er dürfte sich mittlerweile sicher sein, dass er mit uns als Mieter einen Treffer gelandet hat, wir machen uns nicht wegen jedem Euro krumm, von uns gibt es pünktlich die vereinbarten Zahlungen, wir machen keinen Lärm und keinen Dreck. Solange diese Geschäftsbeziehung im gegenseitigen Einvernehmen stattfinden, sollte er sich als glücklichen Mensch empfinden, soll ein" gutes Verhältnis" erhalten bleiben.

[augenzeuge]

Aber wen Du keinen Einspruch einlegst, dann frisst Du die ganze Summe.

Nein, man kann auch gegen den Hebesatz klagen.

Was soll man jetzt klagen, wenn es billiger wird.....

AZ

[steffen52]

. Ich habe nach dem ich die verlangten Bescheide eingereicht hatte , nach fast 6 Wochen den neuen Grundsteuerbetrag vom Finanzamt bekommen ..

Und wie groß ist der Unterschied zu vorher?

Kann niemand sagen, da die Hebesätze erst von der Stadt/Gemeinde in 2024 festgelegt werden.
Vermutlich wird sich wenig ändern.

AZ

Wohl kaum, es wird mehr und das reichlich. Weil ja viele Grundsteuerbeiträge ( bei alten Häusern) noch aus den 30 Jahren sind.
Gruß steffen52

[steffen52]

Aber wen Du keinen Einspruch einlegst, dann frisst Du die ganze Summe.

Nein, man kann auch gegen den Hebesatz klagen.

Was soll man jetzt klagen, wenn es billiger wird.....

AZ

Erzähle mal was billiger wird in diesem Land..... Es ist ein Einspruch und keine Klage.
Gruß steffen52

[augenzeuge]

. Ich habe nach dem ich die verlangten Bescheide eingereicht hatte , nach fast 6 Wochen den neuen Grundsteuerbetrag vom Finanzamt bekommen ..

Und wie groß ist der Unterschied zu vorher?

Kann niemand sagen, da die Hebesätze erst von der Stadt/Gemeinde in 2024 festgelegt werden.
Vermutlich wird sich wenig ändern.

AZ

Wohl kaum, es wird mehr und das reichlich. Weil ja viele Grundsteuerbeiträge ( bei alten Häusern) noch aus den 30 Jahren sind.
Gruß steffen52

Hängt von der Region ab. Reichlich teuer ist Unsinn. Pauschal schon gar nicht.

AZ